אפשר להתחרט על הדיווח למס שבח? - אוקטובר 2010

 
כיצד יכול מוכר להתחרט על דיווח למס שבח
מאת עו"ד אילה בירגר – אוקטובר 2010
 
 
כאשר דירה נימכרת, המוכר מגלה לעיתים, לאחר חתימת החוזה ולאחר הגשת המשחי"ם לשלטונות מיסוי מקרקעין, כי חלה עליו חובת תשלום מס שבח בסכום גבוהה מאד ולעיתים אף בסכום אשר מעמיד את כדאיות העיסקה בסימון שאלה גדול.

כיצד, אם כן, יכול המוכר להתחרט על דיווח למס שבח אם בכלל ?

ראשית, יש לציין כי חשוב להעזר בעו"ד מנוסה ומיומן, המתמחה בתחום, אשר אמור לבדוק, עוד טרם חתימת חוזה המכר, האם חלה על המוכר חובת תשלום מס שבח?

כמו כן, חשוב לציין כי המוכר עצמו יכול לגשת לשלטונות מיסוי מקרקעין בעצמו ולמלא טופס "פרה רולינג" + אגרה, באמצעותם יוכל לברר האם חלה חובת תשלום מס שבח? לאחר זמן מה יקבל תשובה האם חלה עליו חובת תשלום מס שבח.

חשוב לציין כי במידה וחלה חובת תשלום מס שבח עדין ניתן "להתמודד" עם התשלום ולהפחיתו, אף לאחר הגשת המשחי"ם (קרי הדיווח למס שבח) , באמצעות השגה וצרוף מסמכים המעידים על הוצאות אשר הוצאו על הנכס הנימכר .

רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מהרווח ההוני שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין הפכה לרשימה פתוחה המבוססת על הגישה הכלכלית לפיה מס שבח יחול על הרווח הכלכלי שצומח לבעל זכות במקרקעין עקב עליית ערכם הכלכלי של המקרקעין.

להלן רשימה חלקית ביותר של הוצאות המותרות בניכוי ואינן מופיעות בפרק הרביעי לחוק מיסוי מקרקעין, לאור העובדה שמדובר ברשימה פתוחה, כל הוצאה שניתן יהיה להראות, שנעשתה למימון נכס המקרקעין תותר כעת :

1. הוצאות פירסום
2. הוצאות משפטיות ושכ"ט עו"ד ונוטריון
3. עמלות בנקים ועמלות פרעון מוקדם.
4. ריבית ראלית בלבד על המשכנתא.
5. הוצאות יועצים ובעלי מקצוע
6. הוצאות השבחת ושיפוץ הנכס לרבות היטל השבחה.
7. ועוד.

הלכת מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ הובילה לתיקון 55, אשר בא לתקן מס' עיוותי חקיקה שנוצרו בתיקון 50 (ביום 12/04/05 נכנס תיקון 55 לתוקף) .

ברישא של סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין נכתב" לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה".

המשמעות העולה מניתוח סעיף 39 לחוקמיסוי מקרקעין המתוקן הינה שהרשימה שהייתה בעבר סגורה הפכה לפתוחה. כל הוצאה תוכר אם היא עומדת באחד מהכללים הבאים:

1. הוצאה לצורך רכישת הזכות במקרקעין.
2. הוצאה לצורך השבחת זכות המקרקעין.


החשיבות הן של פס"ד מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ והן של תיקון 55 הינה במהפכה אמיתית שיצרו עת הפכו את רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מרשימה סגורה לרשימה פתוחה.

תיקון עיוות זה מיישם הלכה למעשה את התפיסה הכלכלית הרווחות לפיה מס שבח יחול רק על הרווח הכלכלי שצומח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם הכלכלי.

במקרים רבים מס שבח אינו מאמין לדיווח של המוכר על סכום התמורה, בהתאם לממוצע של מכירת דירות קודמות באותו בניין או אזור. לעיתים הוא אף אינו מאפשר ניכוי ההוצאות.

נשאלת השאלה – האם כאשר החישוב של המנהל יוצר חיוב במס, ניתן לחזור ולדרוש פטור ממס שבח בגין הרווח שנוצר לכאורה ?

עפ"י החלטת ועדות הערר ומדיניות רשויות המס , שאינה מיושמת בכל משרדי מס שבח, ניתן לבקש פטור רטרואקטיבי במשך ארבע שנים.

לאחרונה נדון מקרה בו בעל דירה שהיה דייר מוגן בבנין שנהרס, קיבל דירה במסגרת קבוצת רכישה.

מנהל מס שבח קבע כי עקב היותו דייר מוגן בדירה בבית המגורים הישן, הוא אינו זכאי לניכוי הוצאות פינוי הדייר בקביעת סכום השבח, וחוייב בתשלום מס שבח בסך כ 150,000 ₪.

בהמשך פנה הדייר וביקש לחזור בו מטענת ההפסד ולתקן את הצהרתו בבקשה לפטור ממס שבח. מנהל מס שבח לא אישר את הבקשה. מהותית המוכר זכאי אכן לפטור ממס בגין מכירת הדירה. את הפטור חובה לבקש בתוך 50 יום מהמכירה. המנהל רשאי ביוזמתו או לפי דרישת מי משלם המס, לתקן שומה בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה. אחד הטעמים לתיקון הוא כי התגלתה טעות בשומה.

ועדת הערר קבעה כי משהחליט המוכר שלא לבקש את הפטור הוא זכאי לו, בהנחה שלא יחוייב במס שבח, נטל על עצמו סיכון שעמדתו לא תתקבל על ידי הרשות והוא יחוייב במס שבח. השאלה היא אם מי שנטל על עצמו במודע סיכון כזה יכול להשתחרר מהתוצאה בטענת טעות בשיקול דעתו כשהתברר שהסיכון התממש והוא חוייב במס שבח.

לכאורה אין כאן טעות בשומה, אלא טעות בשיקול דעתו של המוכר. טעות בשומה יכולה להחשב טעות משפטית , טעות כלכלית, טעות בכדאיות וגם טעות בשיקול הדעת. בהעדר הוכחה על פגישה מהותית ברשויות המס ובאיזון האינטרסים החליטה ועדת הערר להעדיף את עניינו של הנישום ולהתיר את השינוי מחיוב במס לפטור ממס שבח לגבי מכירת הדירה.

המאמר מתבסס בחלקו על כתבה בעיתון "דה מרקר" 10.10.10 ,
מאת עו"ד ורו"ח בלנגה , מומחה בדיני מיסים ושותף במש' ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il