רכישת נכס מכונס נכסים - דצמבר 2006

 
כללי
בעקבות מצב כלכלי קשה ומתמשך עולה לעיתים מספר המקרים בהם בעלי נכסים נקלעים לקשיים ומגיעים למצב של כינוס נכסים. מצב זה יוצר לעיתים היצע גדול של נכסים הנמכרים באמצעות כונסי נכסים.

יתרונות:
 
 
  1. מחיר נמוך - במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ- 15% ממחיר השוק.
  2. הגנה לקונה - מכירת הנכס נעשית בפיקוחו של בית המשפט לכן לקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. הרכישה, ניתן לומר היא די בטוחה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות של צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בעורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.
  3. תהליך קצר - במרבית המקרים, קניית נכס מכונס נכסים אורכת בין 2-4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס ע"ש הקונה.
  4. שמאות - לנכס יש שמאות כך שהקונה יכול לקבל סקירה מקיפה על הנכס וכן לקבל את מחיר השוק ומחיר המימוש המהיר
  5. פינוי - כונס הנכסים לרוב מפנה את הנכס לפני הליך המכירה, כך שהנכס הנרכש בדרך כלל פנוי לכניסה מיידית. אפילו אם מדובר בנכס תפוס. כונס הנכסים הוא שיטפל בהוצאת צו הפינוי ובהליכים הנלווים לו.
  6. ביטול העסקה - במידה וחלים שיבושים במהלך קידום העסקה וכונס הנכסים אינו יכול לקדם אותה, מסיבות שאינן תלויות בו או בקונה, ניתן ביתר קלות לבטל את העסקה ולקבל את התמורה בחזרה על פי הוראת בית משפט.

חסרונות:

  1. היצע מוגבל של נכסים – מספר הנכסים הנמכרים באמצעות הליך זה הינו מועט.
  2. לבעל הנכס ניתנת אפשרות לפדות את הנכס בגובה ההצעה הזוכה או לחילופין קיימת האפשרות שראש הוצלפ או בית המשפט לא יאשר את העסקה.
  3. במהלך העסקה נזקק כונס הנכסים לאישורו של ראש ההוצאה לפועל כמעט לכל פעולה, דבר שאינו קיים בעסקאות רגילות.
  4. הנכס נמכר כמות שהוא (As Is) והאחריות על פגמים וחריגות בנייה חלים על הקונה
  5. חילוט הערבות - במידה והקונה נסוג מהצעתו בטרם הליכי התמחרות או נסוג בו לאחר שזכה בהתמחרות, מסיבות התלויות בו, יחולט לרוב העירבון שהפקיד עם הצעתו.
  6. במהלך ההתמחרות, שהיא סיטואציה "מלחיצה", עלול הקונה להיסחף, לאבד את שיקול הדעת ולהציע הצעה גבוהה אותה לא היה מציע בתנאים של ישוב הדעת. על מנת למנוע זאת מומלץ לקבוע מראש את המחיר המקסימלי.
  1. הליך רכישת הנכס - קיימים 5 שלבים במכירת נכס בהליך כינוס נכסים:
    פרסום המודעה -> ביקור בנכס -> הגשת ההצעה -> התמחרות -> אישור המכירה
    פרסום המודעה - מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מתפרסמות במדיה הכתובה והאלקטרונית. במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה.
    ביקור בנכס - כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם כונס הנכסים. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.
    הגשת ההצעה - במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול:
    1. טופס הצעה - טופס שמסופק ע"י עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.
    2. שיק בנקאי או ערבות בנקאית - על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.
    3. חוזה המכר - החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים.
      בחלק מהמקרים המועד האחרון להגשת ההצעות נדחה, או לחילופין עורך המכרז מאפשר להגיש הצעות לאחר המועד האחרון להגשה (ולפני ההתמחרות).
התמחרות - ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות. בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו כל ההצעות עד שישאר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר ממנו. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז. כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות. במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים.

אישור המכירה - הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר.
חשוב לדעת:
  1. הערכת שמאי - מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת העלות של הנכס וכן על מנת ללמוד את המידע המשלים על הנכס כגון, מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצב הנכס.
  2. מסים, אגרות, הטלים, תשלומי חובה, ארנונה - מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה). במידה ונירשם במכרז כי המיסים האגרות וההיטלים יחולו על הקונה – יש לקחת זאת בחשבון בהצעת המחיר שמגישים ולקזז אותם מהמחיר המוצע ואף לציין זאת בהצעה המוגשת לכונס.
  3. שכר הטרחה של כונס הנכסים - רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכ"ט בגין טיפול ברישום הזכויות ע"ש הקונה, במידה ויתבקש יעשה ע"י משרדו של כונס הנכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר.
  4. שכר טרחת המתווך - יש לברר לפני הגשת ההצעה האם על הקונה חלות עלויות מתווך הפועל מטעמו של עורך המכרז וחלות על הקונה.
  5. מכרזים של גופים ממשלתיים - התהליך דומה מאוד לתהליך כינוס נכסים, למעט העובדה שבדרך כלל לא מתקיים הליך התמחרות. בנוסף, קביעת הזוכה מותנית באישור ועדת המכרזים.
הערכת מחיר בהליך כינוס נכסים
אחד היתרונות הבולטים בעת רכישת נכס באמצעות כונס נכסים הוא המחיר הנמוך בו ניתן להשיג את הנכסים הנמכרים.
היות ועיקרו של הליך כינוס הנכסים הנו החזר החובות שלא שולמו לנושים, מטרת הכונס היא למכור את הנכס מהר ככל האפשר. מהירות זו עלולה להביא לירידת מחיר הנכס בהשוואה לנכס הנמכר בשוק החופשי ללא מגבלות זמן, היות והמכירה לאו דווקא מתבצעת בעיתוי הטוב ביותר מבחינת הביקוש לאותו נכס, וכן לאור העובדה שלא ממוצים עד תום כל ערוצי השיווק והפרסום המקובלים במכירת נכס בשוק החופשי.

שמאות נכס בכינוס

לאחר מינוי כונס נכסים לנכס מחייב בית המשפט את הכונס להזמין שמאי מוסמך, כדי שזה יעריך את שווי הנכס. המחיר של הנכס למכירה נקבע על פי הערכת שמאי בלבד. לאור העובדה שלנכס יש שמאות, הרוכש יכול לדעת מה מחיר השוק המוערך בעת הרכישה, דבר שבדרך כלל לא קיים בעסקאות אחרות.
שמאות כוללת בדר"כ את הפרטים הבאים: תיאור הנכס וסביבתו, מצבו הפיזי של הנכס, מידע תכנוני הכולל תכניות החלות על איזור הנכס ועל הנכס ספציפית, זכויות בנייה בנכס וכן הזכויות בנכס (חכירות בנכס, משכנתאות, שעבודים וכד')
בשומה המועברת לכונס מצוינים 2 מחירים לנכס:
"מחיר השוק" - מחיר רכישת נכס במידה ונמכר בשוק החופשי
"מחיר מימוש מהיר" - מחיר זה מביא בחשבון את המגבלות החלות בהליך של מכירת נכס בכינוס (לדוגמא, הליך המכירה הקצר, עיתוי המכירה שאינו מתחשב במצב השוק, שיווק חלקי של המכירה (בחלק נכבד מהמכירות אין שימוש במתווכים, פרסום לא מקיף ועוד)). מחיר המימוש המהיר נע בדרך כלל בין 15%-20% מתחת למחיר השוק.
מחיר המימוש מהווה מעין "מחיר שמור" (reserved price) שמתחת אליו בית המשפט משתדל שלא לאשר את העסקה (לפחות לא בניסיונות הראשונים של המכירה)

הערכת המחיר המקסימלית

הליך המכירה בכינוס מסתיים במרבית המקרים בהליך של התמחרות. בהליך זה מוזמנים המציעים שהגישו הצעות ומתנהל הליך של מכירה פומבית בין המציעים.
המחיר ההתחלתי בהתמחרות הוא בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בשלב הגשת ההצעות.
לעובדה שהליך ההתמחרות הוא מהיר קיימת חשיבות רבה להכנה מקדמית יסודית שבה יוגדר מה המחיר המקסימלי שאנו מוכנים לשלם עבור רכישת נכס. לאור הדינמיקה המהירה של הליך ההתמחרות והלחץ הנובע מכך ניתן להגיע בקלות ללא הכנה מקדמית למחיר הגבוה ממחיר השוק.

טיפים לקביעת מחיר מקסימלי

על מנת לקבוע את המחיר המקסימלי של רכישת נכס יש לבצע הערכת מחיר שתכלול את הפעולות הבאות:
  1. הערכת שמאי - יש לבקש מכונס הנכסים עותק מהערכת השמאי. באמצעות השמאות ניתן לקבל מידע רב כגון, מצבו הפיזי של הנכס, תיאור הסביבה, המצב התכנוני של הנכס והמצב התכנוני של הסביבה, הזכויות בנכס וזכויות הבנייה בנכס.
  2. מחיר השוק ומחיר מימוש מהיר - ניתן בחלק מהמקרים לקבל מהכונסים מחירים אלו המשמשים כבסיס להחלטה על גובה המחיר המקסימלי.
  3. הערכה עצמאית של מחיר הנכס - בדיקה אצל מתווכים מקומיים, בדיקת נכסים דומים העומדים למכירה באותו איזור, בדיקה עם שכנים הגרים בקרבת הנכס וכן קבלת חו"ד שמאית באופן עצמאי.
  4. בדיקה של מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס - לאור העובדה שכונס הנכסים מוכר את הנכס כמות שהוא ("As Is") ועל המציע מוטלת האחריות לבדוק את כל הקשור בזכויות בנכס לרבות מצבו המשפטי והתכנוני מומלץ מעבר לבדיקת השמאי לבצע בדיקה מעמיקה על מנת לגלות דברים שלא מופיעים בדוח השמאי בהכרח.
  5. בדיקת מצבו הפיזי של המבנה – מצבם הפיזי של נכסים הנימכרים בהליך זה הוא לעיתים ירוד. אולם ניתן באמצעות שיפוץ לקבל נכס תקין במחיר אטרקטיבי. יש לאמוד בקפדנות את היקף השיפוץ הנדרש בדירה ולקחת אותו בחשבון בהצעת המחיר.
  6. מיסים, היטלים ואגרות - יש לבדוק בהסכם המכר את חלוקת תשלומי המיסים השונים בין הכונס לרוכש. במרבית המקרים מיסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף יחול גם הוא לרוב על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו לרוב על הזוכה (הקונה).
    לאחר שקלול כל הגורמים האובייקטיבים הרשומים לעיל עם הגורמים הסובייקטיבים של כל קונה וקונה (שיקולים כגון אוכלוסייה באיזור, רמת החינוך, שכנים, צפי לעליית מחירים עתידית וכד) יש להגדיר את גובה המחיר המקסימלי שאותו לא נעבור בהתמחרות בעת רכישת נכס.
    טיפים להתמודדות בהליך רכישת נכס בכינוס נכסים
    קניית נכס מכונס נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים בטוחה יותר מרכישה רגילה היות והרוכש אינו חשוף לרמאויות, כמו התחזות לבעלים או זיוף מסמכי בעלות, היות והקנייה מתבצעת באמצעות צווים של בית משפט ומאושרת על ידו. אולם גם ברכישה מכונס נכסים עלינו לנקוט במשנה זהירות היות וקיימים מספר מוקשים שעלולים להקטין את כדאיות העסקה.
    להלן מספר טיפים להתמודדות בהליך של כינוס נכסים:
    1. ליווי משפטי - גם בעת רכישה מכונס נכסים (כמו בכל עסקת נדל"ן!!!) אסור לוותר על שירותיו של עורך דין שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן את ההיבטים המשפטים של העסקה (הסכם המכר, מידע תכנוני, חריגות בנייה וכד') בטרם הגשת ההצעה על הנכס. תפקיד העו"ד הנו לחשוף אתכם בפני הסיכונים הכרוכים בעסקה.
    2. לעולם אל תגישו הצעה אם אינכם בטוחים לחלוטין ברצונכם לממשה. הצעתכם עלולה להתקבל ואם תתחרטו תפסידו את הערבות הבנקאית שהופקדה
    3. הנכסים בכינוס נמכרים במצבם הנתון ("As Is") ולכונס הנכסים אין שום אחריות על כל תקלה בנכס. לאור האמור, יש לבדוק מעבר לאספקטים המשפטיים והתכנונים של העסקה את מצבה הפיזי של הדירה שכן לאחר רכישתה אין שום כתובת שאליה ניתן לבוא בתלונות
    4. הגשת הצעה נמוכה יחסית בשלב הגשת ההצעות - ברוב הכינוסים קיים הליך של התמחרות שאליו מוזמנים כל המציעים (מומלץ לברר זאת מראש עם כונס הנכסים). מחיר המינימום בהתמחרות הנו המחיר הגבוה ביותר שהתקבל בשלב הגשת ההצעות. לכן, מומלץ בשלב הגשת ההצעות להגיש הצעה נמוכה יחסית. כמו כן, הצעה נמוכה תביא לערבות בנקאית נמוכה ובכך להקטנת עלויות נילוות הכרוכות בערבות
    5. מחיר מקסימלי להתמחרות - לאור העובדה שהליך ההתמחרות הוא מהיר קיימת חשיבות רבה להכנה מקדמית יסודית שבה יוגדר מה המחיר המקסימלי שאנו מוכנים לשלם עבור הנכס. לאור הדינמיקה המהירה של הליך ההתמחרות והלחץ הנובע מכך ניתן להגיע בקלות ללא הכנה מקדמית למחיר הגבוה ממחיר השוק. המחיר המקסימלי ייקבע בכפוף להערכת השמאי על הנכס, יעוץ של אנשי מקצוע ובדיקות עצמיות.
    6. מיסים נילווים - לברר מראש לגבי חבות וגובה מס רכישה, היטל השבחה (במידה וחל עליכם), מיסים ואגרות מוניציפליים, מס שבח ואגרות בנייה. יש לגלם את המיסים הנילווים בתחשיבים השונים
    ליווי משפטי
    לרכישת נכס מכונס יתרונות רבים אולם היא טומנת בחובה גם סיכונים. הסיכונים העיקריים נובעים מכך שחוזה המכר בעסקת כינוס מוכתב על ידי כונס הנכסים ואינו ניתן לשינוי. כמו כן, הערבות הבנקאית מחולטת במקרה בו הזוכה חוזר בו מהצעתו.
    משרד הח"מ מציע שירות למתמודדים ברכישת נכסים הנמכרים על ידי כונס נכסים. השירות כולל בדיקה מקדמית של ההיבטים והסיכונים המשפטיים, תכנונים ומיסויים בעסקאות כינוס.
    הבדיקה נעשית לפני הגשת ההצעה ותיכלול:
    • בדיקת הסכם המכר
    • בדיקת ההיבטים בתחום התכנון והבנייה - תב"ע, חריגות בנייה, צווי הריסה, זכויות נוספות בנכס ועוד
    • בדיקה וייעוץ בתחום מיסוי מקרקעין
    • ניתוח הערכת שמאי
    • המלצות וליווי בהגשת ההצעה
    • ייצוג וליווי בהליך ההתמחרות

    רצוי שעורך הדין יעמוד לרשות הזוכה לאחר הזכייה בהשלמת העסקה מול כונס הנכסים. לעיתים מכסים משרדי עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן את כל קשת הנושאים הקשורים למקרקעין, פיתוח מקרקעין, דיני התכנון ובניה, ליווי וטיפול משפטי בכל עסקאות הבנייה, הקומבינציה והיזמות.
    רצוי לקבל טיפול מקיף וליווי מתחילת הדרך ועד סופה, הן מן ההיבט המשפטי והן מן ההיבט התכנוני- המסחרי והמיסוי.
    ביקורת והערכת איכות מיבנים
    נכסים הנמכרים בהליך כינוס הם נכסים הנמכרים במצבם הנתון ("As Is"), ולכונס הנכסים אין שום אחריות על כל פגם או ליקויים בנכסים הנמכרים.
    לאור האמור, קיימת חשיבות רבה לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס הנרכש שכן לאחר רכישתו אין שום כתובת שאליה ניתן לבוא בתלונות.
    יש חברות המתמחות במתן שירותי בדיקת דירות ונכסים ע"י מהנדס מומחה.
    לאחר בדיקת הדירה, המהנדס כותב חוות דעת הנדסית מקצועית שאותה הוא מוסר למזמין הבדיקה.
    חוות דעת הנדסית זו מקיפה את כל הליקויים האפשריים ומהווה הוכחה חד משמעית למצב הדירה. באמצעות בדיקה שכזו,יכול רוכש הדירה להציע מחיר בהתאם לשווי האמיתי של הדירה.
    בדיקת המהנדס מהווה מסמך מאשר לתקינות הבית ולשוויו האמיתי, וע"י בדיקה שכזו, רוכש הדירה חוסך מעצמו תשלום מופקע עבור הדירה שאותה הוא מבקש לקנות.

    מה כוללת הבדיקה?

  1. ביקורת מבנים- בדיקת מהנדס מומחה הכוללת איתור הליקויים בנכס, אימות מידות הדירה, בדיקת רטיבות, צנרת מים וביוב, ליקויי בניה, איתור בעיות איטום וחדירת מים, ליקויים בעבודת ריצוף, קרמיקה ומוזאיקה, איתור עמודים וחלקי בטון מזוין, חיפוי קירות, חשמל, טיח וצבע, מסגרות, אלומיניום, נגרות,חצר,גג, חניה ועוד. רצוי להעזר בחברות העושות שימוש במכשור המתקדם ביותר.
    ראוי לברר שהבדיקה אכן מבוצעת ע"י מהנדס אזרחי, חבר בלשכת המהנדסים והאדריכלים בישראל, בעל רישיון והסמכה בתחום ליקויי בניה מטעם הלשכה, ובעל ניסיון בתחום.
  2. בדיקת שמאי- בדיקה של שמאי מקרקעין לשווי שוק הנכס תבוצע ע"י שמאי מוסמך החבר בלשכת השמאים.
  3.