בעיות ומלכודות בקבוצות רכישה - ממה להיזהר - יולי 2009

 
 
 
כניסה להרפתקה
הסיכון העיקרי בהצטרפות לקבוצת רכישה הוא כניסה להרפתקה ארוכת טווח (לעיתים אף לכל החיים) עם אנשים שיש לכם היכרות שטחית עמם.
פתרון מומלץ: הסתייעות באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום. אנשי מקצוע אלה יוצרים מערכת חוזים ומסמכים נלווים הנותנים פתרון אופטימלי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר.

כולם בונים אחד נתקע
תרחיש שכזה קורה פעמים לא מעטות. אחד או יותר מהשותפים בקבוצת רכישה נתקעים ללא מימון באמצע הליך הבניה. זוהי בעיה קריטית במיוחד כשהקבוצה בונה בסגנון בניה רוויה (בניין דירות ולעיתים אף מגדל דירות). בבניה רוויה לא ניתן לחכות עם פעולות הקבלנים והם חייבים לטפל בכל הדירות בו-זמנית. אם בניית אחת הדירות נתקעת הדבר עלול לעצור את התקדמות הפרויקט כולו.
פתרון מומלץ: כל חברי הקבוצה יפנו לאותו בנק כדי לממן משכנתאות לכל חברי הקבוצה גם למי שיש את מלוא הכסף למימון הבניה. העלות הינה בסך כ 3000 ₪ - 7000 ₪ - אך כתוצאה מכך כל הרוכשים יודעים כי לחבריהם יש מימון מאושר - ושהם לא ינטשו את הפרויקט בגלל בעיות תזרימיות. בעקבות פעולה זו ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט – איש מקצוע אשר מהווה בטוחה נוספת להשלמת הפרויקט.

סכסוכי שכנים
זוהי סכנה המרחפת מעל לראשה של כל קבוצת רכישה. למרות ההתחלה המלבבת, פורצים לפתע סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה. מחלוקות לגבי תכנון הבתים, קירבה לחניה, מריבות על הנוף הנשקף מהמרפסת וכדו'. המחלוקות נובעות לעיתים מההבדלים ממטרות הרכישה. יש כאלה המצטרפים לקבוצת הרכישה למטרות השקעה, האחר קונה למטרות מגורים- מטרות שונות לחלוטין.
פתרון מומלץ: לבחור מספר חברים (3-4) אשר ישמשו נציגות . הנציגות תחליט בשם חברי הקבוצה בנושאים כמו : תכנון הפרויקט, בחירת האדריכל, בחירת הקבלן, קביעת נהלים להגרלה על הדירות, גימור וכיוצ"ב. מטרת הנציגות לצמצם את יכולתו של כל חבר בודד בקבוצה לעכב את ביצוע הפרויקט. יש לשאוף לשיווי משקל בין עצמאות הנציגות לבין עידוד החברים בקבוצה להיות שותפים להכרעות בפרויקט.

עיכוב בלוחות הזמנים

עיכוב בלוחות זמנים הוא הרעה החולה של עולם הבנייה, ולא רק בישראל. עיכוב בלוח הזמנים בקבוצות רכישה עלול ליצור מצב ייחודי, בו חברי הקבוצה משלמים תקופות מתמשכות הן את המשכנתא על הבית החדש שטרם נבנה, והן את שכר הדירה בדירה הישנה. ייתכן והוצאות אלה לא חושבו מראש על ידי חלק מחברי הקבוצה והם עלולים להיקלע, עקב העיכובים, לבעיות תזרימיות קשות.
פתרון מומלץ: לערוך תאום ציפיות לגבי עיכובים שונים העלולים לצוץ למשל :עיכובים כתוצאה מהיעדר אישורים, עיכובי קבלן, כוח עליון כמו מלחמה או חלילה תרחיש של אסון אחר. תיאום ציפיות שכזה עלול להרתיע מצטרפים חדשים לקבוצה, אך יכול להבטיח את חוסנה של הקבוצה לעמוד במשברים העלולים לקרות בפרויקטים שכאלה. בחוזים מול קבלן מומלץ לכלול פיצוי מוסכם על כל עיכוב בבנייה. כך ניתן להבטיח מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים, ולפצות את חברי הקבוצה על נזקים מעיכובים שהתרחשו.

תלונות על מצג שווא
פעמים רבות פורצים סכסוכים על רקע ציפיות של חברים שנכזבו. יש לזכור כי התגבשות מהירה של קבוצת רוכשים וגיוס כספים זריז עשויים להיות קריטיים במאבקים על הקרקעות הנחשבות למציאה, ועלולות להימכר תחת אפה של הקבוצה הרוכשת. על כן קורים מקרים רבים של חברים אשר חשים כי נפלו בפח, וההבטחות שהובטחו להם עם ההצטרפות נשכחו ונשחקו עם הזמן. אכזבות שכאלה עלולות לעורר מריבות ולהפוך חלקים בקבוצה לעוינים ולכאלה המנסים לתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט.
פתרון מומלץ: לא להסתמך על עצות וחוות דעת של ידידים ומכרים, אלא לפנות ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה ועם שמאים שעוסקים בתחום קבוצות רכישה. מדובר בעסקאות מורכבות שהחוקים והכללים בהם משתנים תדיר, ופעולות שגויות הנובעות מתמימות, עלולות להפוך כל עסקה שנראית כדאית על הנייר, לעסקה ששווה "לא לנגוע בה". אין להסתפק בחוות דעתו של עורך הדין המלווה את הקבוצה מפני שזה איננו מייצג את המצטרף אלא את הקבוצה. מומלץ שכל רוכש יפנה לעורך דין המתמחה בקבוצות רכישה אך אינו קשור לקבוצת הרכישה הנ"ל והוא יבדוק את כשרות הפרויקט.

עיכובי בניה בגלל התנגדויות
התנגדויות המוגשות לועדות התכנון והבניה עלולות "לתקוע" את הפרויקט לחודשים ואף לשנים ארוכות. נימוקי ההתנגדויות עלולים להיות מגוונים, החל מחריגה מתכניות מתאר, דרך פגיעה בזכויות הנאה של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבות של גורמים ירוקים, או ארגונים הפועלים לטובת שימור מבנים - שגם להם יש מה לומר על ניצול הקרקע. יש לזכור כי אין איש אשר יפצה את חברי הקבוצה אם הבניה תיתקע לאחר שכבר רכשו את הקרקע ואת זכויות הבנייה בה, והם עלולים למצוא את עצמם מול חלום שלא מומש, קרקע שוממה וחסרת ערך, שכר דירה חודשי, ומשכנתא מעיקה בבנק.
פתרון מומלץ: כל מצטרף לקבוצת רכישה חייב לבדוק האם התכנית המוצעת לו במסגרת הקבוצה והאם היא אפשרית לביצוע בפועל. בדיקה כזו יש לערוך באמצעות איש מקצוע ; אדריכל, שמאי או עורך דין מתחום הנדל"ן.

מיסוי מקרקעין
לעיתים קרובות חברי הקבוצה צופים לחסכון של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה. חברי הקבוצה מבססים רבים על ציפיה זו חלומות על התעשרות מהירה ועוד. חברי קבוצות רכישה מניחים כי רשויות המס יכירו בעסקה כעסקה דו-שלבית: קודם כל רכישת הקרקע, ורק אח"כ תכנון ובניה של דירות. אם רשויות המס יחשדו כי מדובר ביזם המתחזה לקבוצת רכישה, ומנסה לחסוך לעצמו את עלויות מס, הם ישיתו על הפרויקט מסים רבים, וינטרלו את כדאיותו. יש לזכור כי רשויות המס יבחנו האם מטרת קבוצת הרכישה הינה לרכוש יחדיו אדמה בתולית ותו לא, או שמא זו מכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי. מס שבח עורך לעיתים בדיקה פשוטה מאד. הוא מתקשר לאחד הרוכשים ושואל : "מה קנית מהקבלן" ? אם התשובה היא : "קניתי דירת 5 חדרים" יסיק מס שבח כי ככל הניראה מדובר ביזם המעוניין ל"עבוד" על מס שבח כדי לחסוך במס. ואולם אם התשובה היא : "קניתי קרקע לדירה חדשה" - יסיקו במס השבח שמדובר בקבוצת רכישה לגיטימית ובעסקה כשרה. הסתבכות עם רשויות המס נחשבת לבעיה קריטית המעמידה בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט, וזאת בשלב מאוחר בו לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור.
פתרון מומלץ: חשוב שעורך הדין המטפל בפרויקט יתמחה ויהיה בעל נסיון בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בכל פסקי הדין העדכניים הקיימים בתחום המיסוי , בנדל"ן בכלל, ובקבוצות רכישה בפרט. חשוב לבחור עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה. בחירה כזו עשויה להפחית באופן משמעותי את האפשרות לחשיפת הקבוצה לחבויות מס קריטיות בדיעבד.

חס וחלילה החבר מת או גוסס
חלק רב מההסתבכויות של קבוצות רכישה נובע מאי שיתוף פעולה של אחד או כמה מהחברים בקבוצה, וכתוצאה מכך עלול הפרויקט להיתקע , לגסוס ולגווע אף לפרקי זמן ארוכים. פעמים רבות אי שיתוף הפעולה נובע ממחאה של חברים שהתאכזבו מחלקם בפרויקט, אך לעיתים נגרם הדבר כתוצאה מאי תפקוד של אחד החברים, הנובע מאובדן כושר החלטה, ממחלה, פציעה או מוות.
פתרון מומלץ: חשוב לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפויי כוח בלתי חוזרים מכל משתתפי הפרויקט. מסמכים אלה יאפשרו לעורך הדין לחתום בשם הקבוצה על כל מסמך שיידרש גם במקרה של אי שיתוף פעולה המעכב את הפרויקט, כולל אובדן כושר זמני או קבוע.

מתי יסתיים הפרוייקט?
סכסוכים רבים ומגוונים עלולים לפרוץ בין חברי הקבוצה, ורבים מהם נסבים עם סיום הפרויקט עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט. על מנת למנוע סכסוכים שכאלה מבעוד מועד מומלץ למנות שמאי בשלב המוקדם תכנון הבניין. השמאי יקבע את שווי כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל מיקום והצמדות (גינה, חניה וכו') - ועל פי כך ישלם מעתה כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו גם במרכיב הקרקע, גם במרכיב עלויות הבניה וגם ביתר ההוצאות. בכל נושא המיקום – נהוג לערוך הגרלות בין המשתתפים. גם כאן מומלץ לערוך הגרלה עוד בשלב בו הפרויקט "נח על נייר התכנון" ולא בשלבים מאוחרים יותר וזאת על מנת למנוע התחשבנויות מיותרות בין החברים.