מתווך/ים, דמי תיווך, חוק המתווכים, התקשרות עם מתווך - אוקטובר 2007
על אף שדומה כי חוק המתווכים הוא, לכאורה, חוק נהיר וחד משמעי, המכסה את היריעה הנדרשת בהתקשרות של לקוח עם מתווך הרי שבמציאות התקשרויות רבות עם מתווכים מתפתחות לסכסוכים, ואף כאלה המסתיימים, בסופו של יום בהתדיינות משפטית. מטרת החוק היתה להסדיר את השירותים שנותן המתווך מאחר ושהללו בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות.
אדם רשאי לעסוק בתיווך רק אם הוא בעל רשיון לכך (לאחר שעבר בחינה מתאימה). ככזה הוא רשאי לפרסם ו/או להציג עצמו ו/או ליצור רושם של מתווך.
התנאים לקבלת רשיון מתווך הם עפ"י סעיף 5(א) לחוק המתווכים המונה 6 תנאים לקבלת הרשיון:
- אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.
- מלאו לו 18 שנים.
- הוא אינו פושט רגל.
- הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה.
- אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור.
- הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן – בחינה).
משרד המשפטים מנהל את פנקס המתווכים בו כלולים כל בעלי הרשיונות לעסוק בתיווך אולם אינו מוסמך לטפל בתלונות נגד מתווכים. סמכות זו ניתנה למשטרת ישראל ולממונה על הגנת הצרכן במשרד התעשייה המסחר והתעסוקה.
הזמנת שירותי תיווך חייבת להיות בכתב וחתומה על ידי הלקוח.
ההזמנה חייבת לכלול, לפחות, את הפרטים הבאים:
- שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
- סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: שכירות, מכירה.
- תיאור הנכס.
- מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.
- הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.
- מתי המתווך זכאי לדמי תיווך?
מתווך זכאי לדמי תיווך אם התקיימו כל התנאים הבאים:
- הוא היה בעל רשיון בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, פטור זמני.
- נערכה הזמנה כתובה, לביצוע פעולת תיווך.
- הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
- המונח "גורם יעיל" הוא לעיתים בלתי נהיר ובתי המשפט גבשו נוסחה לקביעה מיהו הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה. נפסק כי "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל, ועצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך".
כך עלתה לעיתים השאלה: האם מתווך שהציג את דירה ללקוחותיו, שהסתבר שהיתה בהליכי כינוס, הוא הגורם היעיל במימוש העסקה. בית המשפט פסק כי הגם שהמתווך לא היה מעורב בשלבי הכינוס, התוצאה היא שמעורבותו ופעולתו היא שהביאה להצטרפות הרוכשים למכרז, אף אם בפועל ההצטרפות נעשתה על ידי פניית הכונס לרוכשים.
חובת הגינות וזהירות:
מתווך חייב לפעול במילוי תפקידו בנאמנות ובהגינות, וכן שומה עליו לפעול במיומנות ובסבירות תוך נקיטת אמצעים ראויים, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס ולמוסרו ללקוח.
במקרה אחד בקשו רוכשים ממתווכת כי תפעל לאתר עבורם דירה "ללא פגמים וללא הפתעות". לאחר החתימה על הסכם המכר התברר כי בדירה בנויים 70 מ"ר ללא כל היתר. בית המשפט המחוזי שלל מהמתווכת זכאות לדמי תיווך לאחר שקבע כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס, וכי פרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח, אפילו לא בקשו הרוכשים מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס. אף בהתאם לדברי הצעת חוק המתווכים ראה המחוקק, במסגרת המושג "מידע מהותי", גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך. עוד נאמר בהצעת החוק שתיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות, וכי מתווך צריך להבין מה היא משכנתא, מהו שעבוד של נכס וצריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסי מקרקעין, מסוגל לבדוק מה היתרי הבניה שניתנו ואם ישנן תביעות.
גלוי ענין אישי:
במידה והמתווך הוא בעל ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אסור לו לתווך בה, אלא אם כן גילה ללקוח את ענינו האישי וקיבל את הסכמתו לכך בכתב.
איסור פעולות משפטיות:
מתווך אינו רשאי לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין כגון זכרון דברים ו/או חוזה שכירות שהם מסמכים משפטיים טהורים. מתווך לא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך המפר הוראה זו עשוי לא להיות זכאי לדמי תיווך.
דמי תיווך כשהעיסקה בוטלה
האם מתווך זכאי לשכר גם במקרה שהעסקה בוטלה? באופן עקרוני – כן, אלא אם הוסכם בחוזה התיווך אחרת.