קניית דירה מקבלן? מאת עו"ד אופיר בוטבול - חשוב לדעת - אוקטובר 2009
לאחרונה הגיעה אליי לקוחה שגילתה עניין ברכישת דירה מקבלן. לצערי הרב הלקוחה כבר חתמה על התחייבות לרכישת הדירה, מבלי לבדוק כלל את הקבלן ואת החוזה והיה עליה לחתום על הסכם סופי לרכישת הדירה בתוך 14 יום. לקוחות רבים נוטים לחתום על התחייבות כזו עוד בטרם ביצעו בדיקות ראשוניות על הפרויקט ועל הקבלן והדבר בעוכריהם.
על הרוכש להימנע מלחתום על מסמך כל שהוא בטרם ביצוע כל הבדיקות הבסיסיות.
במקרה זה – מאחר ואותה לקוחה חתמה כבר על התחייבות ראשונית לחתום על הסכם לרכישת הדירה בתוך 14 יום ( "הצעה לרכישת דירה" ) – הקבלן ואנשים מטעמו לחצו עלי ועל אותה לקוחה שתחתום על העסקה וכמה שיותר מהר, אחרת תימכר הדירה לרוכש אחר. במלוא הכנות, הדבר עורר אצלי חשדנות. ביצעתי מספר בדיקות כפי שחלקן תפורטנה להלן.
א. בדיקה מול הבנק המלווה
מומלץ להתקשר לבנק המלווה את הפרויקט ולברר את מצב החברה, לקבל אישור על ליווי הפרויקט ומתן הערבויות הבנקאיות על ידי הבנק ועל כך שאכן קיים חשבון ליווי שנפתח לפרויקט הספציפי. במקרה זה, התקשרתי ובררתי עם מנהל הבנק מי הקבלן וכן ציינתי כי ככל הידוע לי הקבלן פשט את הרגל לפני מספר שנים. מנהל הבנק הרגיע אותי ואמר כי אכן כך ארע בעבר ואולם כיום הקבלן עומד בכל התחייבויותיו ולכן הבנק מלווה את הפרויקט. דברי מנהל הבנק אכן הרגיעו את רוחי ואולם הוספתי לבדוק.
ב. בדיקה במאגרי מידע עסקיים
מומלץ לבצע בדיקה זו בקדימות ראשונה. במאגרי המידע העסקיים יש מידע חשוב שיכול להבהיר כבר בתחילת הדרך האם מדובר בקבלן שניתן לסמוך עליו או בקבלן שאינו עומד בהתחייבויותיו. יש לציין שכבר בבדיקה הראשונית שנעשתה עלה כי מדובר בקבלן שסיכון ההתקשרות עימו גבוה בהרבה מעל הממוצע.
ג. בדיקה בשטח
אותה לקוחה ניגשה בעצמה לשטח בו עומד להיבנות הבניין וניהלה מספר שיחות עם קבלנים שבונים פרויקטים דומים באזור. משיחות אלו עלה כי מדובר בקבלן שאינו עומד בהתחייבויותיו, כמו כן התברר כי מדובר בקבלן שהותיר בעבר חובות ואף יתכן שפשט את הרגל בפרויקטים קודמים. הדבר עורר את חשדה של אותה לקוחה אשר הגיעה להיוועץ עימי בעניין.
בסופו של יום, המלצתי לאותה לקוחה שלא לרכוש את הדירה מאחר והסיכון שהיא נוטלת גבוה בהרבה מהמקובל.
להלן חלק מהבדיקות אותן מומלץ לבצע בטרם חתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן:
- ראשית, יש לבדוק את זכויות הקבלן בנכס נשוא הפרויקט.
- יש לבדוק כי מדובר בקבלן רשום בפנקס הקבלנים והינו בעל סיווג מתאים להיקף הבנייה.
- יש לבדוק את התב"ע + היתרי הבנייה של הקבלן.תרים
- יש לבדוק בבנק המלווה את חשבון הליווי של הפרויקט.
- יש לבדוק פיזית בשטח בו עומד להיבנות הבית.
- מומלץ להתעניין ולקבל פרטים מפרויקטים סמוכים.
- מומלץ להיעזר באנשי מקצוע : עו"ד, מהנדס, שמאי, רו"ח. הכל כדי לפענח מידע שאינו ברור.
- מומלץ לבדוק את מצבו הכלכלי של הקבלן.
- וודאו שאתם מקבלים ערבות בנקאית בהתאם לחוק.
- בידקו שהקבלן בעל "יכולת פירעון" (ניתן לבדוק זאת במאגרי מידע שונים הנותנים מידע עסקי).
רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה. שכירת שירותיו של עורך דין מיומן, שיבצע בדיקות בסיסיות בטרם חתימת חוזה לרכישת דירה מקבלן יכולות להבטיח את ביצוע "עסקת חיינו" ללא סיכונים מיותרים.
הכותב, עו"ד אופיר בוטבול, ממשרד חיים גבעתי – משרד עורכי דין ונוטריון , המתמחה במקרקעין – רחוב דיזנגוף 10 ת"א, טל': 03-5287345
אין בתוכן דלעיל משום חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי אלא מידע ראשוני בלבד ;
התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך עליו עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד
