ערבות בנקאית לרוכש דירה מקבלן - אפריל 2009

חשיבותה של ערבות בנקאית רבה במיוחד בעסקת רכישת דירה מקבלן. כמו כן חשוב להקפיד ולוודא שאכן הכספים שמשלם הקונה מופקדים לחשבון הבנק המלווה את הפרוייקט ואשר במסגרתו נמצאת הדירה הנרכשת. חשוב להקפיד ולשלם ישירות לבנק ולא לקבלן. הבנק אמור לשחרר כספים לקבלן בהתאם לקצב התקדמות הפרוייקט וכך הבנק מפקח למעשה על התנהלות הקבלן ואמור לדעת את מצבו ול"שחרר" לו כספים בהתאם לקצב התקדמות הפרוייקט.

הסכם רכישת דירה הינו אחד מההסכמים המהותיים של כל אדם במהלך חייו, ולעתים קרובות מדובר בעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר. לכן קבע המחוקק כללים חשובים בשעה שמדובר בהסכם הנוגע למקרקעין ובעסקת רכישת נכס מקרקעין מקבלן בפרט. במצב של רכישת דירה מקבלן ישנם שני גורמים מהותיים שונים מהסכם רכישת דירת "יד שניה":

1. הראשון – הוא חוסר השיוויון בכוחם הכלכלי של הצדדים.
2. השני – הזמן הרב שחולף בין מועד חתימת העיסקה ועד קבלת החזקה (מפתח) בפועל. פעמים רבות בית המגורים טרם נבנה ואז עולה חשש מפני עיכוב בהשלמת הבנייה או אף אי השלמתה כלל.

ישנם נושאים רבים הצריכים בדיקה בעת רכישת דירה, וסיכונים לא מעטים אשר יש לנסות ולמנוע אותם ככל הניתן. הפעם נתמקד בסוגיה אחת, והיא, הערבות הבנקאית שמקבל, או יותר נכון אמור לקבל, רוכש הדירה מאת הקבלן.

הערבות הבנקאית מהווה למעשה את הבטחון הכלכלי של הרוכש ויש לה חשיבות רבה מחד, אם כי מאידך חשוב גם לדעת שהערבות אינה מבטיחה את כלל הסיכונים הכרוכים בהסכם, אלא רק את הסיכונים שנקבעו בחוק, אליהם נתייחס בהמשך.

ערבות בנקאית הינה ערבות שנותן הבנק אשר מלווה את הקבלן ואת הפרוייקט הספיציפי אשר במסגרתו ניבנית הדירה. זוהי ערבות שנטל על עצמו הנערב (הקבלן) כלפיי מוטב הערבות (רוכש הדירה). אלא שלהבדיל מהערבות הבנקאית השגרתית בעולם העסקים – המכונה ערבות בנקאית אוטונומית (דהיינו ערבות עצמאית שאינה מותנית בתנאים לצורך חילוטה), הרי שערבות שניתנה לפי חוק המכר (דירות) מותנה בתנאים מסויימים – ורק כאשר התנאים הספציפיים הנ"ל מתקיימים ניתן לחלט את הערבות (חילוט = הפקעה, עיקול, החרמת רכוש).

על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הקונה. הבטוחה המקובלת בשוק הינה מסוג ערבות בנקאית שמנפיק בנק. נתון מעשי חשוב הוא שהערבות שמספק הבנק מותנית באופן מפורש בכך שהרוכש יפקיד את כספי הרכישה של דירת המגורים בחשבון מיוחד המכונה חשבון ליווי. חשבון זה מנקז את כלל ההוצאות וההכנסות של פרוייקט הבניה וכך מאפשר לבנק להפיק ערבות שמטרתה להבטיח לרוכש את כספו. לפיכך – חשוב ביותר להקפיד ולשלם את כל כספי הרכישה לחשבון הליווי אשר פרטיו מצויינים בדרך כלל על גבי הערבות עצמה.

רבים המקרים בהם רוכשים התפתו ושילמו ישירות למוכר/לקבלן , מסיבות שונות ומגוונות, וכתוצאה מכך נותרו חסרי בטחון. בנוסף, החשיבות של הפקדה לחשבון הליווי הינה כפולה – כיוון שללא תשלום זה הבנק המלווה לא ישחרר את השעבוד הרשום על הפרוייקט לטובתו, כך שהרוכש לא יוכל לרשום את הזכויות בדירה על שמו. חשוב להקפיד אף על קבלת הערבות הבנקאית לפני או במקביל לביצוע התשלום למוכר.

חלק מהבנקים נוהגים להפיק ערבות בנקאית אשר על פי נוסחה היא נכנסת לתוקף לאחר הפקדת התשלום הכספי, כך שהדבר מאפשר למסור אותה לקונה עוד בטרם ביצוע התשלום, וכך כל הצדדים מובטחים. לא תהא זו הגזמה לומר כי סוגייה זו הינה החשובה ביותר בעת ביצוע עסקת הרכישה. ניסיון של המוכר לשכנע את הקונה לוותר על כך הינו בגדר נורת אזהרה אדומה שאין לוותר עליה בכל מקרה, אף במחיר ויתור על עסקת הרכישה כולה. יש לציין שבמידה והמוכר לא מספק בטוחה לרוכש לפי חוק המכר (דירות), וכאמור הבטוחה השגרתית היא ערבות בנקאית, אזי מדובר בעבירה פלילית מצד המוכר.

מנגד, כאמור, הערבות לא מבטיחה את הרוכש מפני כלל הסיכונים הקיימים בעסקת רכישה. על פי סעיף 2 (1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974, מטרת הערבות הבנקאית להבטיח את הכספים של הקונה "במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה את הזכויות בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור". כלומר מטרת הערבות להבטיח את הקונה מפני הסיכון המרכזי הכרוך בהסכם רכישה – אי רישום הזכויות על שם הקונה. בנוסף, כאשר לא הושלמה הבניה הדבר מונע את רישום הזכויות וכך הערבות מבטיחה גם את השלמת הבניה. יחד עם זאת חשוב לציין כי ישנם מספר סיכונים נוספים אשר אינם מכוסים ע"י הערבות הבנקאים – להלן מספר דוגמאות אשר נדונו בבתי משפט:

1. הערבות הבנקאית אינה מבטיחה את עצם האיחור בביצוע הפרוייקט. במקרה שהמוכר מאחר בביצוע הפרוייקט ובשל כך נגרם נזק לקונה, יהיה על הקונה לתבוע את הנזק הזה מהקבלן, והערבות הבנקאית לא תסייע בידו;
2. הערבות הבנקאית אינה מבטיחה את ליקויי הבניה בפרוייקט. כל עוד הפרוייקט הושלם, ניתן טופס 4 וניתן להשלים את רישום הזכויות, לא ניתן לחלט את הערבות בשל פגמים בביצוע.
3. הערבות הבנקאית אינה מבטיחה התחייבויות לתוספות ושינויים מצד המוכר.

כמו כן רצ"ב מספר 'טיפים' מעשיים נוספים החשובים בהקשר לערבות הבנקאית:

1. חשוב לבדוק שהערבות הבנקאית נישארת בתוקף עד לרישום זכויות הרוכש בדירה בטאבו או במינהל – מקובל כי נירשמת הערת אזהרה על שם הרוכש . יש לקפיד שהדירה תהיה נקייה מכל זכות אחרת, ושזכויות הרוכש תיגברנה על כל הערה אחרת ביחס לדירה. המוכר מנגד מעוניין לקבל את הערבות הבנקאית בעת מסירת הדירה. המנגנון המקובל שנמצא לצורך שמירת האינטרסים של שני הצדדים הוא מסירת הערבות בנאמנות לעורך הדין המטפל ברישום הפרוייקט, אשר תפקידו לשמור על הערבות בנאמנות עד לקבלת חוזה חכירה מהמינהל או רישום הערת אזהרה בטאבו כאמור לעיל על שם הקונה.
2. הערבות הבנקאית חייבת להיות מקורית ולא צילום. הערבות צריכה להיות חתומה על ידי מי שהוסמך לכך בבנק . בדרך כלל נירשם שמו של המוסמך לחתום על הערבות מפורשות על גב הערבות.
3. קרו אף מיקרים בהם הערבויות היו מזוייפות. יש לשים לב !!! כדי למנוע מצב זה ניתן לברר ישירות מול הבנק שאכן הוא זה אשר הפיק את הערבות תחת ידיו.
4. יש לשים לב אם קיימים בערבות תנאים לכניסתה לתוקף, ואם כן – לודא שתנאים אלה מתקיימים.
5. הערבות צריכה להיות תואמת את הנתונים לאותו מקרה (שם הרוכש, תיאור הנכס, סכום הערבות).

לבסוף – מומלץ לפנות לעו"ד אשר ייצג אישית את רוכש הדירה. יש לזכור !!! עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכש הדירה אלא את האינטרסים של הקבלן. עורך הדין של הקבלן משמש כעורך דין של הרוכש אך ורק לצורך רישום זכויות הרוכש בטאבו או במינהל על שם הרוכש.