השקעה בנדל"ן מסחרי מניב – האם כדאי? – ספטמבר 2008
תופעה נפוצה אצל בעלי ממון שהם משקיעים בנדל"ן. מדוע אנשים אוהבים להשקיע בנדל"ן? מה יתרונות ההשקעה בנדל"ן?
השקעה בנדל"ן מהווה מנוע צמיחה משמעותי בדרך לבניית עתיד כלכלי יציב.
תזרים מזומנים – הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר. לאחר רכישת הנכס והשכרתו יש תזרים מזומנים שוטף כמעט ללא שום מאמץ.
גידול בהון – אם בעל הנכס מחליט למכור אותו יוכל להרוויח מהמכירה (לא תמיד). אם בעל הנכס נטל הלוואה לצורך רכישת הנכס – דמי השכירות משמשים לפרעון ההלוואה. סביר כי לאחר שנים של החזקה בנכס ערכו יעלה ומחיר המכירה יהיה גבוה ממחיר הרכישה (כתוצאה מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס). כלומר הרווח נובע לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות אלא גם בזמן שמוכרים אותו.
עליית ערך – ניתן להשביח את הנכס באמצעות שיפוצים ואז למכור אותו בערך העולה פי כמה מערך עלות השיפוצים שהושקעו בו
מינוף פיננסי – בנקים מאשרים קבלת הלוואות כדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל רוכשים נכס בעלות של 200,000 דולר – בנקים מממנים עד כ 90% מעלות הנכס הנרכש. באמצעות שימוש חכם במינוף, יכול רוכש הנכס לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה מיכולתו הפיננסית. יש לציין כי ישנם נכסים מסוימים שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100% מעלות הנכס.
הטבות מס – חוקי המס מכירים בהוצאות מסויימות על הנכס, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע. בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס". כמו כן במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנח"ש וייעוץ וכו').
סוף דבר – להשקעה בנדל"ן מניב יש יתרונות רבים. אולם יש לזכור כי לא מדובר בנכס נזיל כגון מניות. יש לקחת זאת בחשבון. כמו כן לעיתים לוקח זמן רב למצוא קונה לנכס. אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק מרכיב חיוני ביותר לעצמאות פיננסית (תזרים מזומנים).
גידול בהון – אם בעל הנכס מחליט למכור אותו יוכל להרוויח מהמכירה (לא תמיד). אם בעל הנכס נטל הלוואה לצורך רכישת הנכס – דמי השכירות משמשים לפרעון ההלוואה. סביר כי לאחר שנים של החזקה בנכס ערכו יעלה ומחיר המכירה יהיה גבוה ממחיר הרכישה (כתוצאה מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס). כלומר הרווח נובע לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות אלא גם בזמן שמוכרים אותו.
עליית ערך – ניתן להשביח את הנכס באמצעות שיפוצים ואז למכור אותו בערך העולה פי כמה מערך עלות השיפוצים שהושקעו בו
מינוף פיננסי – בנקים מאשרים קבלת הלוואות כדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל רוכשים נכס בעלות של 200,000 דולר – בנקים מממנים עד כ 90% מעלות הנכס הנרכש. באמצעות שימוש חכם במינוף, יכול רוכש הנכס לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה מיכולתו הפיננסית. יש לציין כי ישנם נכסים מסוימים שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100% מעלות הנכס.
הטבות מס – חוקי המס מכירים בהוצאות מסויימות על הנכס, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע. בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס". כמו כן במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנח"ש וייעוץ וכו').
סוף דבר – להשקעה בנדל"ן מניב יש יתרונות רבים. אולם יש לזכור כי לא מדובר בנכס נזיל כגון מניות. יש לקחת זאת בחשבון. כמו כן לעיתים לוקח זמן רב למצוא קונה לנכס. אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק מרכיב חיוני ביותר לעצמאות פיננסית (תזרים מזומנים).
