האם לקחת עורך דין בעיסקת מקרקעין? – יוני 2007

כישראלים יש לנו נטיה לחסוך ככל שניתן והיכן שניתן, כמו כן יש לנו נטיה ל"עשה זאת בעצמך" על אף שמדובר במשהו שלא עשינו מעולם ויתכן שלעולם לא נעשה.

עיסקת רכישת נכס או דירת מגורים אינה עיסקה המתבצעת כל יום. אדם רוכש דירה במהלך חייו בממוצע פעם או פעמיים. רכישת נכס הוא נושא מורכב ובישראל על אחת כמה וכמה.

החוק בישראל קובע כי בעלים של נכס מקרקעין הוא זה אשר הנכס רשום על שמו. כלומר הרישום הוא זה אשר קובע מי הוא הבעלים. עיסקת מקרקעין מסתיימת ברישום.

כלומר הסדרת רישום הנכס על שימכם הוא נושא מהותי וחשוב ועד סיומו יש לעבור מספר רב של משוכות.

ראשית יש לודא כי המוכר איתו אתם נושאים ונותנים ועומדים לחתום עימו על חוזה הוא זה אשר יתייצב לחתימת הסכם המכר והוא אכן הבעלים הרשומים של הנכס.

את הדבר ניתן לוודא באמצעות הנפקת נסח רישום במשרדי רשם המקרקעין ("טאבו") או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.

יש ליצור קשר עם כל הבעלים ולוודא כי הם מודעים לעיסקה ומסכימים למכירה ולכל תנאיה.

רצוי ואף מומלץ שלא להסתפק ביצירת קשר עם "מתווכים" מסוגים שונים – רצוי לראות את בעליו של הנכס במו עיניכם.

כמו כן רצוי לברר אצל השכנים מיהם הבעלים היכן הם מתגוררים ובאיזה סוג של אנשים מדובר ומה ידוע להם על הבעלים.

בנוסף יש לודא שלא קיימים עיקולים ו/או שיעבודים על הנכס . כמו כן יש לסלק משכנתא הרובצת על הנכס .

יש לודא שאין הפתעות מיסויות ואחרות מעבר לפינה, שהרי אתם רוכשים לא רק את הזכויות בנכס אלא גם את החובות החלות עליו במוסדות ומשרדים ממשלתיים שונים.

יש לברר ברשות המקומית האם יש זכויות בניה בלתי מנוצלות על הנכס, האם קיימת בניה בלתי חוקית ו/או חריגות בניה, יש לוודא האם יש היתרי בניה באשר לתוספות בניה אם קיימות.

לנוטלים משכנתא !!!

לעיתים הבנק נותן אישור עקרוני לנטילת משכנתא ולאחר מכן חוזר בו ולא מעניק את המשכנתא המבוקשת. רצוי מאד להכניס סעיף לחוזה לפיו החוזה הינו חוזה על תנאי ובמידה ולא יתקבל אישור הבנק לנטילת משכנתא תוכלו לחזור בכם מהחוזה מבלי צורך לשלם פיצוי כלשהו.

יש להבטיח את הכספים שאתם משלמים למוכר. יש לדאוג כי בפרק הזמן הקצר בד"כ שבין התחייבותכם החוזית לרכוש את הנכס ועד לרישום הערת אזהרה לטובתכם בפנקס רשם המקרקעין ("טאבו") כספכם מובטח ומוחזק למשל בנאמנות. רק לאחר רישום הערת האזהרה יועבר כספכם למוכר.

הסיטואציה יכולה להיות מורכבת אף יותר ברכישת דירה בבית משותף, ברכישת בית שנבנה על ידי "חברה משכנת", ברכישת בית על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, וברכישת בית "על הנייר" שם ערכו של הנכס המצוי בשלבי בניה עדיין נמוך מהסכום אותו אתם מתחייבים לשלם ולעיתים נמוך גם מסכום המקדמות שתעבירו.

זוהי רשימה חלקית בהחלט ולכן רצוי לפנות ולשכור שירותיו של עורך דין מנוסה.

הוצאת שכירת שרותי עו"ד זניחה יחסית למחיר העסקה ומורכבותה. בכל מקרה, הוצאה זו זניחה יחסית למחיר הבית, לגודל החבויות שאתם נוטלים על עצמכם ברכישתו, ולעבודה הרבה והמתמשכת הקשורה ברכישת נכס.

מומלץ לקחת עורך דין שאינו מייצג את הצד השני . עורך דין המייצג אותך בלבד ייצג את את האינטרנסים שלך ואת טובתך מבלי לערב את האינטרסים של הצד שכנגד. רצוי לשכור עורך דין מנוסה ומיומן בכל עסקת מקרקעין כבר בשלב החיפושים אחר הנכס כדי שתוכלו להתייעץ בו ולהימנע ממצבים בעייתיים !