דירות בפחות מחצי מליון ש"ח - מאי 2013

1. איפה מוצאים?
באינטרנט, אצל מתווכים, במשרדי עורכי דין העוסקים בנדל"ן,אצל עורכי דין העוסקים בכינוס נכסים. יש לי לקוח שבאופן קבוע מתקשר כדי לקבל רשימת נכסים של לקוחות שלי העומדים למכירה. יש אתרים רבים שבהם ניתן למצוא נכסים במחיר הזה למכירה כמו "יד 2" וכן אתרים בהם מתפרסמים נכסים למכירה באמצעות כונס נכסים. צריך לעשות עבודה. לבדוק, לחפש, לרשום, להתקשר ולהגיע לנכסים האלו.

2. במי כדאי להעזר?
כמובן שפונים לאנשי מקצוע – כל אחד בתחומו. למשל : עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן להשקעה (חשוב במיוחד לאור השינויים האחרונים בתחום המיסוי על נדל"ן), מתווך המכיר את האזור בו אנו עומדים לרכוש את הדירה, אדריכל / מעצב פנים שיבנה תוכנית לשיפוץ הדירה, איש שיפוצים מקצועי ובעל נסיון ו/או כל איש מקצוע אחר כגון (אינסטלטור , חשמלאי… וכו'). באתר משרדנו ניתן למצוא קישורים לאנשי מקצוע וגורמים שונים.

3. האם אפשר לחסוך בהוצאות?
כן. בהחלט ניתן, אבל לא באנשי מקצוע מיומנים מקצועיים ואמינים. אל תחסכו בהוצאות אלו כדי להגיע לנכס הטוב והנכון עבורכם. מתווך טוב ומנוסה ידע לומר לכם שיש לעיתים נכסים אשר התקבלו בירושה ועומדים למכירה שנים רבות, מבלי שאנשים יודעים עליהם. מתווך טוב המכיר את האזור ידע להפנות אתכם לנכסים האלו.

4. איך מחליטים אם הנכס הזה טוב עבורכם?
עליכם לדעת מראש מהו הנכס אשר אותו אתם מחפשים – האם מדובר בדירה למגורים או להשקעה, האם מדובר בזוג צעיר או זוג מבוגר, האם יש לבני הזוג ילדים, מה הגילאים שלהם , מה ההון העצמי העומד לרשותכם, האם אתם זקוקים למשכנתא לצורך הרכישה? אם כן חשוב שתצטיידו ב"אישור עקרוני" . בענין זה מומלץ מאד לפנות ליועץ משכנתאות מנוסה וותיק. ועוד עליכם לדעת מראש האם יש לכם נכס שאותו ניתן למשכן כדי לבצע את הרכישה – כל אחד מהיעודים האלה דורש סוג אחר של נתונים והערכות.

5. הסביבה בה נמצא הנכס
הסביבה בה מצוי הנכס משפיעה מאד על ערכו. למשל : דירה המצויה באזור מגורים בו הרכב האוכלוסיה הוא טוב, בקירבה לדרכים ראשיות, בקירבה לים, למוסדות השכלה, אזורים מתפתחים או מפותחים, אזורים בהם יש ריכוז גדול של זוגות צעירים – אלו הם אזורים שבהם ניתן יהיה בקלות רבה להשכיר / לשכור דירה , או לקנות / למכור דירה. חשוב שהאזור בו מצויה הדירה יהיה אזור בו תחלופת הדיירים טובה וקבועה. למשל, אזורים בתל אביב בהם מתגוררים סטודנטים. לעיתים מדובר בדירות ישנות או דירות ששנים רבות לא התגוררו בהן – אבל הן מצויות באזורי מגורים טובים. כלומר מצב הדירה פחות טוב אך האזור / השכונה הם טובים.

6. מצב הדירה
לעיתים כדאי להשקיע בנכס שמצבו מוזנח אבל הפוטנציאל שלו טוב. למשל, דירה מרווחת וגדולה אשר מצב התחזוקה בה אינו טוב אך מצויה באזור בו יש תחלופה טובה של דיירים. דירה כזו יכולה להימכר בערך נמוך. או דירה ששנים רבות עמדה ללא קונה – למשל : בשל סכסוכי יורשים – אף היא יכולה להימכר לאחר שנים, בערך נמוך.

7. מדובר בתהליך
וכמו בכל תהליך צריך לעשות אותו צעד אחר צעד. אשמח ללוות אתכם בתהליך כולו החל משלב המו"מ שהוא אחד השלבים החשובים ביותר.