מה זה "אישור עקרוני" מהבנק – יוני 2006

אישור עקרוני למשכנתא הינו אישור אשר מנפיק בנק למשכנתאות ותקף עד למועד מסוים הרשום בו.

אישור עקרוני משמש כאסמכתא לכך שבנק מוכן לתת ללווה משכנתא בסכום הנקוב בו לצורך רכישת נכס אותו הוא מעוניין לקנות.

מי שאינו מוציא מכתב כוונות ובכתב עלול לגלות, לאחר חתימת הסכם המכר לרכישת הדירה, כי לא יוכל לקבל משכנתא.

באחד המקרים הגיעו אל עורכת הדין כותבת מאמר זה קונים ומוכרים שהסתבכו בעיסקה קודמת. הקונים והמוכרים לא דאגו למכתב עקרוני עוד בטרם חתימת הסכם מכר. הם הסתמכו על הבטחה בעל פה מהבנק לפיה הקונים יקבלו משכנתא בגובה מסויים. עורך הדין אשר ייצג את המוכרים והקונים כאחד (לא מומלץ!!!) ניסח הסכם מכר ולאחר שנחתם סרב הבנק סרב להעניק לקונים משכנתא מאחר ומצא כי הם הוכרזו כ"מוגבלים". מכאן הסתבך הענין!!! לתיקון המצב נטלו המוכרים "הלוואת בלון" במקום הקונים. בין הצדדים נחתם הסכם המעגן את ההחזרים. בתחילה עמדו הקונים בהחזרים למוכרים ואולם בהמשך חדלו ולא עמדו בחיוב זה. המוכרים מצאו עצמם מול מצב בלתי אפשרי לפיו שילמו גם את תשלומי המשכנתא החודשיים בגין המשכנתא שנטלו לצורך רכישת דירתם החדשה וגם את תשלומי המשכנתא החודשיים להחזר הלוואת הבלון שנטלו במקום הקונים בגין הדירה שמכרו.

משרדנו חילץ אותם לבסוף ואולם על אף זאת מתקשים המוכרים עד היום להתאושש מהמצב הכלכלי הקשה אליו נקלעו.

חשוב להדגיש – מוכרים / קונים / עורכי דין (במיוחד אלה המייצגים שני צדדים) !!!!
חשוב לדאוג לכך שהקונה ימציא מכתב עקרוני !!!

לחילופין מומלץ להתנות את המשך קיומו של הסכם המכר בכך שהקונים ימציאו מכתב זה תוך מספר ימים.

לחילופין מומלץ שהקונים יפקידו את הכספים הראשונים של התמורה המשולמים במעמד חתימת הסכם המכר בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר – יש לרשום שיק בנקאי לפקודת המוכר ולהפקידו בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר (או הקונה !!!)

רק לאחר קבלת מכתב עקרוני מהבנק – ניתן להמשיך בתהליך המעוגן בהסכם המכר.

ניתן לרשום בהסכם המכר סעיף ההופך את חוזה המכר ל"חוזה על תנאי" והתנאי הוא שאם הקונה לא יקבל משכנתא יתבטל הסכם המכר.

חשוב מאד !!! מומלץ למוכר לא לאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה טרם המצאת מכתב עקרוני מהבנק. ההשתחררות מרישום הערת אזהרה לטובת הקונה קשה ולעיתים אף בלתי אפשרית.

אם הקונה לא יקבל את כספי המשכנתא לא יוכל לשלם את התמורה לצורך רכישת הדירה ויחשף לתביעת פיצויים מצד המוכר בהתאם לחוזה המכר.

חשוב לדעת !!! אישור עקרוני אינו מחייב את הבנק ואולם למרות זאת הרי שהוא מהווה מעין הצהרת כוונות משמעותית מצד הבנק. בשלב זה, זה כל מה שהקונה צריך. אם הקונה מעוניין להבטיח את עצמו יותר מכך – עליו לדאוג שבחוזה המכר יצויין מפורשות כי הכספים ששילם במעמד חתימת הסכם המכר יופקדו בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר, לא תרשם עדין הערת אזהרה, ורק לאחר קבלת המשכנתא יועברו הכספים לידי המוכר, תרשם הערת אזהרה לטובת הקונה והצדדים ימשיכו בקיום הסכם המכר. כמובן שבכך נחשף הקונה לסכנה שהמוכר עלול למכור את הנכס לאדם נוסף מבלי ידיעת הקונה מאחר וטרם נירשמה לטובת הקונה הערת אזהרה. כך בנוי הסכם מכר – על שיווי משקל דק ועדין מאד. לכן מומלץ מאד לבחון ולבדוק מי הצדדים שאיתם אתם עומדים לחתום עימם על הסכם מכר. ניתן לשאול שכנים, מכרים ולתהות על קנקנו של האדם איתו אתם עומדים לחתום על הסכם מכר. חוזה מכר טוב ככל שיהיה אינו מבטיח לחלוטין מפני מעשי מירמה ועוקץ שונים ומתוחכמים.

האישור העקרוני כולל את גובה ההלוואה והריבית אשר תידרש על ההלוואה. כמו כן מפורטים מסמכים שנידרש להציג בכדי לקבל את ההלוואה ותנאים נוספים שהבנק רוצה לפרט.

בכדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא יש להמציא לבנק מסמכים שונים המעידים על יכולת ההחזר של הלווה ומפרט את המשכנתא ותנאיה.

תוקפו של האישור העקרוני לרוב לשבועיים בלבד. לכן יש לבקש את האישור בסמוך למועד החתימה על העסקה.

הבנקים למשכנתאות מאפשרים כיום הגשת בקשה לאישור עקרוני של משכנתא באתרי האינטרנט שלהם. האישור איננו מתקבל אונליין , אך הוא עשוי לזרז את הקצאת האישור העקרוני. לאחר מכן נציג הבנק יוצר קשר עם הלווה , נקבעת פגישה, נדרשת הגשת מסמכים נוספים ואז יתקבל האישור העקרוני.

מכתב כוונות הינו מסמך המפרט וקובע כנגד איזה סכום יהיה הבנק של המוכר מוכן לסלק את השעבוד הרובץ על הנכס בגין משכנתא שנטל המוכר בזמנו לצורך רכישת הנכס.

מכתב הכוונות קובע את היתרות המדוייקות לפני סילוקן.

השימוש הנפוץ ביותר במכתב כוונות הינו ברכישת או מכירת נכס אולם גם במיחזור משכנתא.

מכתב כוונות, כשמו כן הוא, מצהיר על כוונת הבנק להסיר את השעבוד הרובץ על הנכס לטובתו במידה ויופקדו לטובתו בחשבון נוטל ההלוואה הסכומים הנקובים במכתב באופן מדוייק.

סכומים אלו הינם יתרות ההלוואה נכון ליום הוצאת מכתב הכוונות. תוקפו של מכתב הכוונות יפה עד תאריך מסויים הנקוב במכתב. לאחר מועד זה ישתנה הסכום לסילוק השעבוד. תוקפו של מכתב הכוונות יפה עד מועד מסויים מפאת שינויים במדד / במט"ח וכיוצ"ב המשפיעים על יתרות ההלוואה .

לאחר השלמת כל הפרוצדורות לסילוק השעבוד הקודם (של המוכר בד"כ) ניתן יהיה לרשום על הנכס שעבוד חדש בגין המשכנתא שנוטל הקונה.

לקונה – חשוב מאד להקפיד ולהעביר את הסכום הנקוב במכתב הכוונות לחשבון המשכנתא המסולקת של המוכר ולא לחשבונו הפרטי.

חשוב להזמין את המכתב מבעוד מועד מאחר ומדובר בתהליך ארוך. מומלץ לפנות לבנק מבעוד מועד לברור כל הפרטים.