דירה במתנה לקרוב משפחה – ינואר 2009

על פי החוק בעת הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה יש להביא בחשבון משתנים רבים של נותן המתנה ושל מקבלה כגון גיל, מצב משפחתי, מצב קרבה וכיוצ"ב לכן מומלץ לבצע פעולה זו עם ליווי משפטי.

להבדיל מצוואה המעניקה טובות הנאה רק לאחר פטירת הנותן הרי שמתנה ניתנת בעוד הנותן בחיים. החוק המסדיר נושא זה הינו חוק מיסוי מקרקעין. חוק זה מסדיר את עניין חוקיות המתנה, הן לנותן והן למקבל. חוקי מיסוי מקרקעין סבוכים ומחילים עקרונות שונים אשר להם חריגים רבים ופרטים, שלעיתים נראים על פניהם מבלבלים וסותרים.

על מנת לעשות "סדר בבלגאן", ננסה לתמצת את עיקרי הסוגיה בכתבה זו, בהיבט של הענקת מתנה של דירות מגורים בלבד וזאת ללא תמורה לקרובים (לא כולל הסדרי מתנה במקרקעין שאינם דירות ).

השאלה הראשונה העולה בהקשר זה הינה: האם הענקת מתנה ללא תמורה מכל אדם לרעהו תחוייב במס כלשהו?התשובה תלויה בין היתר בהגדרת המקבל וקירבתו לנותן, ותקופת המתנה הנובעת ממספר קריטריונים כפי שיפורט להלן.

מיהו "הקרוב"?
המחוקק הסדיר סוגיה זו וקבע עדיפות להענקת מתנות במקרקעין ללא תמורה, מאדם לקרובו, באופן שההענקה כשלעצמה פטורה לחלוטין ממס שבח ומהנחה משמעותית ממס רכישה, ויש לה השלכות גם על עסקאות נוספות עתידיות, הן של המעניק והן של מקבל המתנה בעתיד.

"קרוב" מוגדר בחוק, ביחס לנותן המתנה בדירות מגורים, כדלקמן:

1. בן זוג.
2. הורה, הורה של הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.
3. אח או אחות ובני זוגם.
4. איגוד שהוא בשליטתו.

בכל הקטגוריות הנ"ל לעסקת מתנה מיידית כשלעצמה יש פטור מלא ממס שבח והנחה של 2/3 ממס הרכישה שמשולמת בעסקה "רגילה" (שאינה מתנה).

"תקופת צינון"
נשאלת השאלה, האם ה"קרוב" עפ"י החוק כאמור, יכול, לאחר שקיבל את הדירה במתנה, למכרה מיד בעסקה רגילה לצד שלישי? כנ"ל, האם מעניק הדירה במתנה לקרוב כאמור לעיל, יכול למכור לאחר מכן דירה נוספת שברשותו, או דירות אחרות שיש לו בפטור ממס שבח ללא הגבלת זמן? (לאחר הענקה ללא תמורה).

התשובות לשאלות הנ"ל מורכבות ותלויות במספר נתונים נוספים לדוגמא:
המחוקק קבע כי לצורך פטור לדירות מגורים מצד המעניק, יש לצמצם את הגדרת "קרוב" כפי שפורטה לעיל, לתחולה קטנה יותר של קטגוריות, דהיינו: רק לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה (למרות שהגדרת "קרוב" לעסקאות מתנה כשלעצמן רחבה יותר). כלומר, רק אם תינתן מתנה לילדי המעניק או בן זוגם, אזי הדבר לא יחשב בעתיד כאירוע מס של מכירה למעניק המתנה שיש להמתין בגינו תקופה שהוגדרה בחוק, לצורך קבלת פטור ממס שבח, והמעניק לא יאלץ להמתין עד 4 שנים (במידה ויש לו דירה נוספת), בין מועד הענקת המתנה למועד מכירת דירה אחרת שברשותו באופן רגיל.

בכל מקרה אחר כגון הענקת מתנה לנכד, אח או אחות או בן זוג, הורה או הורה של הורה, המעניק ייאלץ להמתין תקופת המתנה בין מועד הענקת המתנה למועד המכירה הנוספת לצד ג', כתנאי לקבלת פטור ממס שבח באותה עסקה נוספת, ואילו רק אם המקבל כאמור הינו בן/בת או בן זוג, המעניק יוכל למכור את הדירה הנוספת מידית ולא יאלץ להמתין "תקופת צינון" שבין מועד קבלת המתנה לבין מכירתה בעסקה נוספת.

לפיכך גם מתנה לנכד יביא לכך שהנותן (שיהיה פטור מעצם הענקת המתנה ממס שבח כשלעצמו), ייאלץ להמתין עוד 4 שנים בין מועד הענקת המתנה התמימה לנכד, לבין מועד מכירת דירה נוספת שהוא יחפוץ למכור בפטור בעתיד. זהו "מוקש" שמי שלא יודע ומודע לו, עלול לשלם עליו בעתיד ביוקר בזמן או בכסף.

מתי יוכלו הקרובים למכור בעתיד?
המחוקק הבחין בקטגוריות של קבוצות, לפי מידת הקרבה למעניק והשימוש שהם עושים בדירת המתנה, לעניין השאלה מתי הם יכולים למכור את הדירה שקיבלו במתנה בעתיד. העקרונות בסוגיה זו הינם:

• יש הבחנה בין – אם הקרוב גר בפועל בדירת המתנה או לא, כאשר ניתנת עדיפות למגורים בדירה בפועל.
• יש רלוונטיות לדרגת הקרבה של קרובו של המעניק למקבל העדיפות, כאשר ניתנת עדיפות לבן או בת.
• יש רלוונטיות למצבו המשפחתי של הילד/ה – האם הוא נשוי או חד הורי בהגדרה – כאשר ניתנת עדיפות לעניין קיצור תקופת ההמתנה לקבלת הפטור במכר.
• כמו כן קיים סייג כלכלי ביחס לקבלת מתנות – מנין התקופות שפורטו לעיל יחלו רק מיום שלמקבל המתנה מלאו 18 שנה.